À Paris, un 30 m² loué 810 € par mois hors charges peut rapporter proportionnellement moins qu’un 30 m² loué 459 € à Marseille. L’explication tient au prix d’achat : en appliquant les repères locaux des studios et deux-pièces, le premier coûte environ 281 000 €, le second 103 000 €. Pour 100 € investis dans le prix du logement, cela représente 3,50 € de loyer annuel à Paris, contre 5,40 € à Marseille, avant dépenses. Ce ne sont pas deux annonces : c’est la même surface appliquée aux chiffres des deux villes. [1] [2] [3]
Quel rendement brut pour un studio ou un deux-pièces ?
Voici sept grandes villes dont les loyers portent sur la même année, 2025. Le comparatif de Tonton Firmin (BeeHive) retient les loyers hors charges des observatoires locaux et les prix médians des studios et deux-pièces vendus en 2024 et 2025, issus des transactions enregistrées par la DGFiP. Pour les loyers, l’éditeur utilise la médiane des zones observées de chaque ville. Le calcul suppose douze mois de location et ne compte ni frais d’acquisition ni travaux. [1] [2] [3] [4] [5]
Ville | Rendement brut | Loyer mensuel HC/m² | Prix d’achat/m² |
|---|---|---|---|
Marseille | 5,4 % [1] | 15,30 € | 3 429 € |
Montpellier | 5,0 % [1] | 15,10 € | 3 632 € |
Nantes | 4,5 % [1] | 13,50 € | 3 590 € |
Toulouse | 4,5 % [1] | 13,30 € | 3 548 € |
Bordeaux | 3,9 % [1] | 14,40 € | 4 395 € |
Rennes | 3,9 % [1] | 13,30 € | 4 079 € |
Paris | 3,5 % [1] | 27,00 € | 9 362 € |
Le calcul tient en une ligne : loyer mensuel hors charges × 12 ÷ prix d’achat × 100. À Montpellier, 15,10 € × 12 ÷ 3 632 € donnent 4,99 %, arrondis à 5,0 %. Ces pourcentages décrivent des marchés de petites surfaces. Ils ne mesurent ni le rendement réellement encaissé par les propriétaires ni celui d’une maison ou d’une location touristique. [1]
Pourquoi un loyer plus élevé ne donne pas toujours un meilleur rendement
À Bordeaux, les petites surfaces se louent 0,90 € de plus par m² et par mois qu’à Nantes. Sur 30 m², cela fait 27 € de loyer supplémentaire par mois, soit 324 € par an. Mais à l’achat, ces mêmes 30 m² demandent 24 150 € de plus aux prix du tableau. Voilà pourquoi Nantes ressort à 4,5 % brut, contre 3,9 % à Bordeaux. [1]
Ces écarts aident à choisir où chercher. Pour passer du tableau aux visites, notre guide sur les villes où investir en 2027 examine le budget et les quartiers. Les deux comparatifs n’emploient pas les mêmes prix : ici, les ventes portent uniquement sur les studios et deux-pièces ; dans le guide, elles couvrent les appartements anciens de toutes tailles.
Comment un bien à 5 % brut peut dépasser un bien à 6 %
Prenons deux appartements fictifs loués 600 € par mois hors charges. Le premier coûte 120 000 € et affiche 6 % brut. Il demande aussi 10 000 € de frais d’achat et 20 000 € de travaux. Le second coûte 144 000 €, soit 5 % brut ; avec 11 000 € de frais et aucun chantier initial, son coût total est de 155 000 €, contre 150 000 € pour le premier.
Supposons un mois sans locataire pour chacun : les deux propriétaires encaissent 6 600 € sur l’année. Le premier paie 1 600 € de dépenses annuelles à sa charge ; il lui reste 5 000 €, soit 3,3 % de son coût total. Avec 1 000 € de dépenses, le second conserve 5 600 €, soit 3,6 %. Le bien le moins bien classé au départ laisse finalement 600 € de plus dans l’année.
Ce calcul donne un rendement net avant impôts et avant financement. Les dépenses comprennent ici la part de taxe foncière restant au bailleur, les charges non récupérables et l’assurance. Dans votre propre budget, ajoutez la gestion et l’entretien si vous les payez. Pour connaître la somme qu’il faudra verser ou que vous pourrez retirer chaque mois, déduisez ensuite les mensualités du prêt et tenez compte de votre fiscalité. [6]
Quel prix proposer pour atteindre votre rendement cible ?
Vous pouvez aussi partir du loyer. Avec 500 € hors charges par mois et un objectif de 5 % brut sur le coût total, douze mois de loyer représentent 6 000 € : votre enveloppe maximale est de 120 000 € tout compris. Si vous prévoyez 18 000 € de frais et de travaux, il reste 102 000 € pour le prix du bien. Si le vendeur en demande 115 000 €, vous connaissez l’écart à négocier sans compter sur une hausse de loyer.
Avant de fixer cette limite, comparez le loyer à celui de logements semblables dans le quartier et vérifiez le plafond applicable si l’adresse est soumise à un encadrement. Consultez les ventes voisines dans Demandes de valeurs foncières, puis demandez le dernier avis de taxe foncière et le décompte annuel de charges. Enfin, le plan pluriannuel de travaux de la copropriété aide à repérer les dépenses à venir. Un ravalement à financer peut peser davantage dans votre décision que quelques dixièmes de point entre deux villes. [4] [5] [6]
